9月27日，崇川法院召开新闻发布会，发布物业类纠纷案件审判白皮书（2018年-2021年），会上通报了12起物业类纠纷典型案例。
目录
1、业主不能以开发商擅自更换前期物业公司为由拒交物业费
2、业主不能以房屋空置为由拒交物业费
3、物业公司怠于申请使用公共维修资金属于物业服务存在瑕疵的情形
4、业主不能以财物在小区内被盗为由拒交物业费
5、小区内停车位收入及多种经营性收入属于全体业主共有
6、物业公司和业主应依法分担建筑物公共部位脱落致业主财产损失赔偿责任
7、物业公司应当配合业主在自有车位上安装新能源汽车充电设施
8、 物业公司收取物业费不应侵犯业主合法权利
9、 物业公司履行合同不符合约定应当赔偿业主的损失
10、物业管理公司无权对业主大会作出的决定提起诉讼
11、业主不合理要求未得到满足不应拒交物业费
12、因业主过错致财产损失扩大应自行承担损失扩大部分责任
案例一：业主不能以开发商擅自更换前期物业公司为由拒交物业费
基本案情
王某系南通市某小区业主，2012年入住时由A物业公司为该小区提供物业服务。2014年，开发商委托B物业公司为小区提供物业服务。后王某一直拒交物业费，原告B物业公司催要未果，遂起诉至法院。
王某辩称：1.原告与某开发商签订的物业服务合同，未经过招投标方式，合同无效，被告与原告不存在物业服务关系，不应承担物业费及滞纳金。2.开发商无权解聘前期物业公司，解聘、更换物业公司应由全体业主共同决定，开发商擅自越权解聘A物业公司并自行选择原告建立物业服务合同关系无效。请求法院驳回原告诉讼请求。
裁判结果
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。B物业公司系开发商依法选聘的物业服务企业，双方签订的《物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力。在A 物业公司退出小区后，由B物业公司履行物业服务管理职责，被告王某已实际接受了其提供的物业服务，故B物业公司与王某之间存在事实上的物业服务合同关系。法院判决，被告王某支付拖欠B物业公司的物业费并支付按约定标准计算的滞纳金。
要点提示
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
案例二：业主不能以房屋空置为由拒交物业费
基本案情
黄某购买了一套120平方米的住宅，2021年6月份交房后一直未曾入住。2022年6月，小区物业公司向其催要物业费未果，遂诉至法院。黄某抗辩认为，因房屋空置，其并未享受到物业管理服务，既未进行装修，也未实际居住或使用该房屋，所以不应交纳物业服务费用。物业公司主张，物业公司一直为其房屋的安全设施和公共设施维护、小区整体绿化、公共区域保洁等提供服务，黄某应交纳物业费。
裁判结果
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故法院判决黄某应当支付相应的物业服务费。
要点提示
物业服务具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、安保费、绿化费等，大部分是全体业主公共部分的管理、公用设施设备维护费用，并非专门针对某个业主的服务。黄某的房屋虽然空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共设施必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等维护费用也要一分不少地支出。因此，虽然黄某未实际入住，但不能成为拒交物业费的理由，其仍应交纳物业费。
案例三：物业公司怠于申请使用公共维修资金属于物业服务存在瑕疵的情形
基本案情
被告丁某购买了南通某商业广场的多套房屋，原告某物业公司作为该广场的物业服务单位，依约为该商业广场提供物业服务。被告起初均能按期交纳物业费，后因房屋外墙渗水，被告多次找原告反映情况，原告物业公司虽表示会与被告共同查找漏水原因，并将申请公共维修基金予以修缮，但一直拖着未能解决，故被告拒绝再交纳物业费。后原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费及公共能耗费，并支付滞纳金。
裁判结果
法院经审理认为，物业管理服务是一个长期连续的过程，其内容涵盖小区保洁、安保、绿化、设备和设施维护、停车管理等诸多方面，虽然被告未对原告的整体物业服务提出意见，但就被告个体而言，外墙渗水确实会对被告造成较大影响，原告应当积极作为，与被告共同查找渗水原因，寻找解决办法，如果需要支用公共维修基金的，应及时告知被告相关进程，不能简单的以正在申请支用公共维修基金为由予以回复。就被告而言，原告的物业服务存在一定瑕疵，法院酌情按合同约定价格的80%处理。虽然被告未能及时缴纳物业费，但主要原因系房屋渗水未能及时解决，双方对纠纷的产生均有过错，对原告主张的滞纳金不予支持。
要点提示
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。现实中，如果需要使用公共维修资金，主要由物业公司牵头进行申请，但物业公司很多时候以申请难度大、程序繁琐等理由怠于申请，如果因为物业公司怠于申请使用公共维修资金，导致业主反映需要用该资金进行维修等事宜一直无法推进解决，应认定物业公司提供的物业服务存在瑕疵，物业费应按照过错程度酌情予以扣减。
案例四：业主不能以财物在小区内被盗为由拒交物业费
基本案情
2022年2月27日晚间，业主宋某将电瓶车锁好并停放于其所住某小区内地下停车位充电区，次日上午发现电瓶车被盗，宋某立即报警。宋某认为，其每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、安保费等，某物业公司收取物业费但并未尽到安全管理责任，因此宋某要求物业公司按目前所需交纳的物业费金额打5折收取物业费，并拒绝支付违约金、诉讼费及其他相关费用。
裁判结果
法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。小区物业公司的安全防范义务在于应采取保安定时巡检、在公共区域安装监控等方式维护小区治安，在盗窃事件发生后应当协助有关部门处理盗窃事件。根据《物业服务合同》约定，对业主私有车辆的保管并不在物业服务的范围之内，电瓶车被盗系因他人盗窃行为所致，对宋某抗辩意见，法院不予支持，宋某应当按合同约定标准交纳物业费。
要点提示
物业服务是一种同时具有公共服务与个体服务性质的群体性服务，针对物业服务企业的抗辩，应当有理有据，严格按照合同分清物业服务企业的责任，物业公司在履行物业服务合同中承担的是一般注意义务，而防盗是社会治安的系统工程，不能苛求物业公司如同履行保管合同一样对业主的财产进行保护，因此宋某的请求得不到法院支持。
案例五：小区内停车位收入及多种经营性收入属于全体业主共有
基本案情
某小区开发商在2012年与被告某物业公司签订前期物业服务合同，选聘被告为该小区提供物业服务。2020年该小区成立了业主委员会，因未选聘新的物业公司，故仍由被告继续提供物业服务。2021年年初，被告向该小区业主及业委会发出通知，于2021年2月28日终止前期物业服务合同，后被告依约撤离了该小区。被告在服务期间就部分年份的多种经营收入、临时停车费收入等进行过会计审计，其他年份的上述收入，被告予以了公示。但被告在撤场后未将上述收入交接给该小区业委会，该小区业主代表大会形成决议启动民事诉讼程序，由小区业委会向物业公司追索公共收益，该小区业委会诉至法院要求被告支付公共收益137万余元。
裁判结果
法院经审理认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。被告在撤离原告小区后，理应将属于该小区全体业主共有的收入支付给原告，现其逾期支付，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。最终，法院依法判决物业公司返还小区业主公共收益137万余元，并支付逾期利息。被告虽然提起上诉，但二审中原、被告均认可一审判决，并就应支付的款项达成分期支付的调解协议。
要点提示
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。即小区内的地面停车费、楼道、电梯内广告等收入均属于全体业主共有。但现实中，上述收益一般均由小区物业代为收取，就业主而言对于具体收入的金额、组成等，很难知晓，也很少有小区将这部分收益分发给业主，致使业主的该项权益名存实亡。本案是民法典施行后南通市区审理的首例以业主委员会名义起诉物业公司要求返还经营性收入的案件。通过本案的审理，法院厘清了各方权利义务，切实维护了业主的合法权益，也肯定了物业公司利用公共部分创收的成本及应享受的权益，以期更好促进业主与物业服务企业之间的良性互通，共同营造温馨、舒适、和谐、安全的小区环境。
案例六：物业公司和业主应依法分担建筑物公共部位脱落致业主财产损失赔偿责任
基本案情
原告殷某为某小区业主，被告某物业公司为该小区的物业服务人。2020年8月，原告殷某将其所有的丰田卡罗拉牌汽车停放在楼下未规划车位的空地上，被五楼放置空调的水泥板外边沿自然受损脱落的水泥块砸到，导致汽车受损。经鉴定，原告受损车辆定损金额为5500元。原告殷某起诉至法院，要求被告某物业公司赔偿车辆修理费用。
裁判结果
法院经审理认为，被告物业公司作为小区的物业管理人，按照《前期物业管理服务协议》约定，对物业公共部位负有维修、养护、修缮、服务与管理的责任，具体表现在物业公司应定期对公共部位进行检修、排除安全隐患，对发现需整修部位积极申请公共维修基金进行及时维修等，以防范安全事故发生。物业公司对小区公共部位的建筑物、构筑物或其他设施发生脱落、坠落造成他人损害，推定有过错，承担赔偿责任，除非物业公司能够举证证明尽到了善意的管理义务才免除其责任。被告未能举证证明其没有过错，应当承担赔偿责任。
原告殷某作为小区的业主，在停车时应当服从小区整体规划，统一依照小区规划的停车位进行停车。这不仅是维护小区整体秩序，也能尽量避免因乱停车而导致的安全隐患。原告殷某未依照小区整体规划停放车辆，对损害结果的发生存在过错，应承担相应责任，被告承担的赔偿责任应适当减轻。最终，法院判决被告某物业公司承担原告车罩及车辆损失中70%的责任，原告殷某自行承担30%的责任。
要点提示
民法典合同编中，赋予了物业服务管理人准公共管理的职责和义务，明确了物业管理人应按照约定对物业的公共部位承担的维修、养护等责任，物业服务管理人对于违反治安、环保、消防等法律法规的行为，除及时制止外，还要向行政主管部门报告并协助处理。民法典侵权责任编中规定了公共部位的建筑物及附属设施倒塌，搁置物、悬挂物坠落，不明抛掷物、坠落物致害等行为发生侵权的情况，物业管理人不能证明自己没有过错或未尽到安全保障义务的，也将承担相应法律责任。民法典的上述规定对物业管理人的安全保障义务提出了更高的要求，将促使物业管理人进一步提高物业管理水平，这也需要相关部门建立相对应的规则和体系，从而引导物业管理人进行服务升级改造。
案例七：物业公司应当配合业主在自有车位上安装新能源汽车充电设施
基本案情
2022年3月25日，原告顾某购买了一辆新能源汽车。在向供电公司申请安装充电桩过程中，顾某得知需要提供小区物业公司盖章的《同意建设意见书》。顾某遂向被告物业公司提出申请，被告答复因存在安全隐患、可能侵害其他业主权益、不属于物业服务范围等原因不同意安装充电桩。顾某遂诉至法院，请求判令被告出具盖章的《同意建设意见书》，并在供电公司现场勘察及充电桩安装过程中给予必要配合与协助。经审理，法院判决支持了原告的诉讼请求。
裁判结果
法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。发展新能源汽车对于促进节能减排、保护生态环境等具有重要意义，充电桩作为新能源汽车的配套基础设施，是推动新能源汽车产业发展的重要保障。原告作为停车位的所有权人，具有安装充电桩的现实需求，其有权申请在私有车位上安装充电桩。被告提出的安装充电桩存在安全隐患、可能侵害其他业主权益的意见，并无事实依据。根据相关规定，充电桩安装需要由供电企业进行可行性勘察、制定接入方案规划、完成配套接网工程施工，再由具备相应资质的企业安装充电设施。相应充电盒的设置及布线、走线如涉及利用共有部位或设施的，也系为实现专有部位的使用价值而对共有部位的合理使用，被告应当予以配合与协助。充电桩安装完成后，原告应当定期对充电桩进行维护保养，确保安全使用；被告也应加强日常巡查监管，做好风险防范措施。因此，虽然物业服务合同中没有明确约定被告协助业主安装充电桩的义务，但是从双方订立物业服务合同的目的来看，被告配合、协助业主安装充电桩属于为小区提供物业服务、促进被告与广大业主良性互动的范畴，被告应当积极履行该义务。
要点提示
随着科学技术的不断发展，小区业主对物业公司的服务需求也在不断增长，其中部分需求可能在业主与物业公司签订的物业服务合同中并无明确约定，这就需要物业公司在做好基础服务的同时创新服务意识，按照有利于实现合同目的的方式履行物业服务义务。
发展新能源汽车是我国应对气候变化，推动绿色发展的战略举措。业主购买、使用新能源汽车，积极响应国家节能减排战略要求，应当予以肯定。而充电桩系实现新能源汽车使用目的不可或缺的设备，国务院办公厅、国家发展改革委等部门也先后出台多份意见、通知，明确支持居民区新能源汽车充电基础设施建设并要求物业公司予以协助、配合。因此，物业公司配合、协助业主安装充电桩，既是物业公司提供物业管理服务的应有之义，也积极响应了保护生态环境的发展理念。至于车位是否具备安装充电桩的条件，应当由供电企业现场勘查后确定，物业公司不应以可能存在安全隐患、可能侵犯其他业主权益等主观判断，消极对抗业主的合法需求。
案例八：物业公司收取物业费不应侵犯业主合法权利
基本案情
原告杨某系南通某小区业主，购买了小区地下车位，杨某认为物业公司服务欠佳，拒绝支付物业费及车位管理费，双方产生矛盾。后物业公司为提高服务质量，启用了车牌识别系统，将购置车位的业主车牌号录入系统方便车辆出入地下车库，却未将杨某的车牌号录入系统，导致杨某的车辆无法被识别而不能正常出入地下车库，每次进入车库时均需按照物业公司的要求提供房产证、车位产权证、行驶证及身份证等材料证明身份后方可使用车位，增加了其使用车位的难度。杨某将物业公司告上法庭，要求物业公司停止对其正常使用自有车位造成的妨害，并要求将其车牌号录入电子识别系统以方便进出。法院经审理认为，物业公司存在侵权行为，遂判决物业公司排除对杨某出入地下车库造成的不当妨害，不得以任何方式阻碍杨某使用自有车位。判决后双方均未上诉。
裁判结果
法院经审理认为，物业公司考虑到小区的整体利益自购车牌识别系统并投入使用，目的是更好地对小区车位、车辆进行有序管理，为车辆进入及行人提供便利，较大程度地实现人车分流，改善小区居住环境，业主在享受物业公司配置系统带来的便利时，理应按约支付相应物业服务费及车位管理费；物业公司明知杨某系小区业主并购买了地下车库车位，仍要求其在每次出入车库时出示各种证件，超出了必要的服务、管理范围，对杨某正常使用车位造成了阻碍和限制。物业公司无权阻碍杨某正常使用其自有车位，该阻碍行为侵害了杨某对其车位正常管理、控制、使用的权利，理应排除。
要点提示
物业公司提供管理或服务时应避免对业主的合法权益造成不当妨碍，不应以查验权证、登记号牌、拦障设卡等方式阻碍权利人使用自有车位。业主对物业服务人也应抱以友善和理解的态度，客观理性地评价物业服务并及时支付物业费，以提高物业服务的质量和效率，业主才能获得更高品质的物业服务。
案例九：物业公司履行合同不符合约定应当赔偿业主的损失
基本案情
小区业主张某一直按期支付物业服务费，其将自有房屋装修后对外出租。2020年6月份，张某发现房屋有渗水现象，便向物业公司反映，物业公司派工作人员清理楼顶檐沟后，渗水问题有所缓解，但未能彻底解决。7月份雨季期间，张某的房屋因再次大面积漏水导致家中墙体以及地板、门橱等装潢泡水变形、发霉，造成财物损失。张某与物业公司协商未果后诉至法院，认为物业公司未能尽到物业服务管理职责，要求物业公司进行赔偿。法院经审理，认为物业公司履行合同存在违约，判决物业公司对相应损失承担赔偿责任。
裁判结果
法院经审理认为，张某的房屋属顶层，根据现场情况来看，滴漏水均自室外渗入，可以排除漏水系张某室内用水不当等自身原因导致，而张某房屋所在楼房楼顶确有排水口下水不通畅的情况。张某在此前已发现渗水迹象并向物业公司反映，在其自身能力范围内尽到了注意义务。物业公司发现渗水系楼顶檐沟积水导致后，虽进行了清理，一定程度上暂时缓解了渗水问题，但未能及时排除隐患；在雨季来临前，未对相关楼房楼顶檐沟及排水口等公共设施进行有效疏通清理，致使雨季来临时，大量雨水无法及时排泄，导致雨水积聚，发生了张某房屋内物损。因此，物业公司履行物业服务合同义务不符合约定，对其造成的损失，应当予以赔偿。最终，法院判决物业公司对经价格鉴定确定的张某房屋室内装潢及物品损失承担赔偿责任。
要点提示
小区的公共设施如供水管道、总电控制、二次供水箱等与小区全体业主利益息息相关，其能否正常运行或将影响业主人身、财产的安全。在无法使用或使用不当时，有可能对业主的合法权益造成损害。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人对小区公共部位设施的维护、保养、检修不仅是合同约定的义务，亦是法定义务。对公共部位设施存在的问题，物业服务人不应一概以房屋质量问题或其他客观原因推脱，以此减轻或免除自身的合同义务。物业服务人因疏于、怠于履行维修养护义务造成业主人身财产损失的，应予赔偿。
案例十：物业管理公司无权对业主大会作出的决定提起诉讼
基本案情
某物业管理公司系小区开发商指定的物业服务企业。小区业主大会成立后，于2021年7月向该物业管理公司发出《关于业主大会会议决定的公告》和《业主大会业主参与表决情况统计表》，并函告物业管理公司，业主大会已通过关于同意终止与该物业管理公司的物业服务协议的决议，要求该物业管理公司限期撤离小区，并与新选聘的物业服务企业进行交接。该物业管理公司认为，业主大会上述决定在参会人员、投票形式、表决程序等诸多方面存在不合法之处，投票结果无效，故向法院起诉，请求依法确认上述业主大会决定无效。
裁判结果
法院经审理认为，根据物业公司提交的证据，小区已召开业主大会，并做出了终止与该物业公司物业服务协议的决定。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，有权对业主大会或者业主委员会作出的决定主张撤销的，只能是小区的业主。物业公司并非小区业主，无权提起本案诉讼，法院经审查驳回了物业公司的起诉。
要点提示
业主大会和业主委员会是业主自治管理的权力机关和执行机关，业主大会或者业主委员会作出的决定，对全体业主具有法律约束力，同时，法律也赋予了业主对业主大会或业主委员会决定的撤销权。本案中，业主委员会执行业主大会决定，终止与物业管理公司的物业服务协议，物业管理公司可以依据物业服务合同的约定主张相关权利，但其并非业主大会决定的直接权利义务人，无权对业主大会决定是否合法提起诉讼。
案例十一：业主不合理要求未得到满足不应拒交物业费
基本案情
业主马某称，自己对门业主养了一只猫，猫的粪便、气味、猫毛、玩具等都堆积在马某家门口，并且春天猫的叫声很大，严重影响了马某及家人的居住，2017年物业公司在向马某收物业费时答应帮忙协调，但是没有结果。另外，楼上的业主卫生间漏水，马某自己维修花费了3000元，因找不到楼上的业主，要求物业公司承担该维修费未果。马某认为物业公司未尽到物业管理责任，因而拒绝交纳物业费。
裁判结果
法院经审理认为，物业公司针对马某对门业主养猫的情况，已经多次派人上门协调，但对门业主始终不予整改。物业公司并非具有强制执法权的执法机构，如果对宠物进行处理，会侵害其他业主的权利。为此，物业公司也曾要求社区帮忙一并协调，但最终未能协调一致。针对楼上卫生间漏水的问题，业主应当向对应的侵权人主张权益，而不是将过错全部归咎于物业公司。物业公司在职权范围内已经尽其职责，并对业主反映的问题采取了相应的措施。因此，马某应当按合同约定标准交纳物业费。
要点提示
业主在享受物业服务的同时，应当及时交纳物业费，不能简单的以物业公司没有满足其需求为由拒绝交纳物业费，还应当考虑到物业公司是否已经尽到其工作职责，因为物业服务具有整体性、持续性和不可分割性的特点。物业公司在提供物业服务的过程中，也要进一步规范企业管理，按物业合同提供服务并且提高服务质量；加强与业主之间的交流沟通，充分听取业主的意见，主动接受业主监督，努力提升小区业主的服务体验。
案例十二：因业主过错致财产损失扩大应自行承担损失扩大部分责任
基本案情
原告王某系某小区业主。2019年1月1日，被告某物业公司与小区所属街道办事处签订《物业服务合同》，约定由物业公司为该小区提供物业服务，合同约定：被告提供的物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运和雨、污水管道的疏通。
2019年9月23日，王某楼下邻居发现自己的房屋屋顶渗水，遂向物业公司反映。物业公司派人查看后发现楼上王某家存在漏水问题。经联系，王某及家人均表示人在外地无法赶回家中，物业公司遂关闭了王某家中自来水管道进水阀。2019年9月26日，王某返回家中，发现楼上业主所排污水因管道堵塞从其房屋的卫生间马桶倒灌，并蔓延至其他房间内，造成装潢设施及其他财物被污水浸泡而毁损。之后，王某又发现家中抽水马桶仍偶有堵塞和污水外溢，遂向物业公司反映。2019年11月7日，物业公司安排人员进行疏通，疏通人员发现有PVC管道残片堵住了排污管道，导致污水倒灌。经鉴定，王某财产损失评估值为53800元，王某支付了鉴定费5500元。原告王某诉至法院，要求被告某物业公司赔偿59300元，物业公司股东对上述损失承担连带赔偿责任。经审理，法院判决被告某物业公司承担原告财产损失中30%的责任，物业公司股东钱某承担连带清偿责任，原告王某自行承担70%的责任。
裁判结果
法院经审理认为，被告物业公司作为小区的物业管理人，根据《物业服务合同》的约定，物业公司对公用排污管道负有疏通的义务。参照《住宅专项维修资金管理办法》( 建设部、财政部令第165号 ) 第三条的规定，本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。案涉PVC管道残片堵住的排污管道位于一楼与二楼之间，系该幢房屋的所有业主共用的排污管道，属于公用管道。同时，排污管道堵塞的直接原因是第三人丢弃PVC管道残片，物业公司未履行疏通义务只是间接原因。从管道堵塞问题发生到最终解决先后历时两个月，多次导致污水倒灌，说明物业公司没有尽到疏通排污管道的义务，违反了合同约定，从而给王某造成财产损失，物业公司的违约行为与王某的财产损失存在因果关系，应当对其未履行疏通义务可能造成的损失范围内承担相应的赔偿责任。因该物业公司系自然人独资公司，公司股东未提供证据证明其个人资产与公司资产相互独立，应当对物业公司的债务承担连带清偿责任。
王某作为物业所有人，负有对其房屋及室内设施管理、注意的义务，这一义务不因其是否经常居住而免除。如其在得到物业公司通知后，立即予以高度重视，及时回家处置，应能避免损失的扩大，王某就扩大的损失应当自行承担。
要点提示
污水外溢引发的小区业主和物业公司之间的纠纷是一种比较常见的纠纷，由污水外溢引发的业主财产损失由谁来负责，需要在查明原因的基础上厘清各方责任，业主方因欠缺法律知识和合同观念，容易出现超出物业合同之外给物业公司设定义务，因此得不到法院支持。
原标题：《业主怎样维权？物业服务如何规范？这12个典型案例有你要的答案》